Добро пожаловать!

Добро пожаловать в журнал, посвященный юридическим вопросам в сфере недвижимости! Автор старается сделать его интересным и актуальным, и будет благодарен за обсуждение правовых вопросов на этих страницах.

Измения в Закон о долевом строительстве

С 01.01.17 вступает в силу множество изменений в Закон о долевом строительстве. Для тех, кому интересна недвижимость в новостройках, на тематическом портале http://www.novostroy-m.ru вышла наша новая статья:

http://www.novostroy-m.ru/intervyu/popravki_v_214fz_chto

https://www.facebook.com/NovostroyM/photos/a.174973389314045.54734.174222149389169/944033175741392/?type=3&theater

https://www.facebook.com/groups/repapr/permalink/1315272711826497/

https://www.facebook.com/groups/irealty/permalink/1054668971313721/

https://vk.com/novostroym_mysteryshopper?w=wall-47578852_4434

Документы в сейфе, или исчезнувший главбух

Как часто на переговорах с застройщиком мы слышим фразу: «А этих документов мы не предоставим!». Мотивация бывает самая разная, начиная от мании величия в масштабах отдельно взятого менеджера (Мы – это МЫ! Наша компания на рынке since 1854, поэтому вы просто обязаны нам доверять!), и заканчивая коммерческой тайной или вечно отсутствующим Главным бухгалтером, которая вот только что уехала, захватив ключи от сейфа с документами.

Как быть в этой ситуации? Ведь нельзя же, в самом деле, устроить в офисе застройщика засаду на Главного бухгалтера?

Collapse )

И не является ли отказ в предоставлении определенных документов признаком того, что застройщик о чем-то умалчивает?

Хочу поделиться несколькими полезными информационными ресурсами. Они бесплатны. Анализ размещенной здесь информации подчас может заменить так некстати находящиеся «в сейфе» документы.

1. Информация по судебным процессам застройщика в арбитраже (в том числе – возможных спорах с администрацией со всеми вытекающими):

http://www.msk.arbitr.ru/ - по застройщикам Москвы.

http://www.asmo.arbitr.ru/ - по застройщикам Московской области.

При поиске в качестве ответчика нужно ввести наименование застройщика.

Арбитражные суды выкладывают сканы своих определений и решений. Если не полениться и хотя бы вкраце ознакомиться с ними, можно найти массу интересного.

2. Информация по судебным процессам застройщика в СОЮ (судах общей юрисдикции).

Сайты СОЮ менее информативны (сканы на них не выкладываются), но на них можно найти и проанализировать статистику судебных споров застройщика с гражданами.

Сайты СОЮ легко ищутся в Яндексе по наименованию суда.

Суд ищем по месту юридического адреса застройщика – по общему правилу, иск предъявляется по месту нахождения ответчика.

При поиске в качестве ответчика нужно ввести наименование застройщика.

3. Информацию о земельном участке под застройку можно проверить здесь:

http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline

4. Если застройщик банкротится, об этом можно с интересом прочитать здесь http://www.vestnik-gosreg.ru Для этого нужно взять из договора ОГРН или ИНН застройщика.

5. Сведения о самом застройщике можно проверить вот здесь: http://egrul.nalog.ru/#

Если в Вашем арсенале есть какие-то интересные сайты или иные способы получения дополнительной информации о застройщике или строящемся жилом доме – предлагаю поделиться!

Никогда не подписывайте "липовые" документы, или Бойтесь банка дары приносящего

Все же удивительно, как часто люди обращаются к юристу лишь после полностью проигранного дела!
Так произошло и в этот раз – правда, клиент успел проиграть дело лишь в первой инстанции.

Ко мне обратился А.Л.- отец моего близкого друга.
В далекие 90-е у него был свой бизнес по производству мясных изделий, "сосисочек".
Поставив большое количество мясной продукции одной из тогдашних крупных торговых сетей, он стал требовать погасить задолженность – без малого 3,5 миллиона рублей.
В ответ директор торговой сети (по совместительству – глава одного из крупных подмосковных банков), сославшись на временное отсутствие денег, предложил А.Л. «провести как-то это дело по банку». То есть А.Л. получит деньги от банка, но взамен «чисто формально» подпишет кредитный договор и договор залога. В качестве залога директор предложил указать несуществующий склад строительных изделий в Твери, «лишь для спокойствия А.Л.», так как в случае чего банк сможет потребовать лишь бревна да кирпичи.
На том и порешили.
Прошло время, банк обанкротился. Перед банкротством он уступил право (требование) по кредитному договору с А.Л. тому самому директору.
И вот А.Л. вызвали в суд по иску о взыскании задолженности по кредитному договору - да еще с процентами!
В Нагатинском суде Москвы А.Л. тщетно ссылался на то, что сделка была «лишь для вида», потому что «так банку удобнее было деньги выплатить».
Адвокаты бывшего директора показывали судье собственноручно подписанные А.Л. кредитный договор и расходный кассовый ордер на сумму в 3,5 миллиона рублей, согласно которому А.Л. при подписании кредитника сразу же и получил на руки всю сумму.
А.Л. вспомнил про договор залога стройматериалов, на что ему возразили, что по этому адресу в Твери ничего нет и согласно п. 1 ст. 344 ГК РФ именно он несет риск случайной утраты предмета залога.
В итоге Нагатинский суд постановил взыскать с А.Л. всю сумму займа, проценты за пользование чужими денежными средствами, моральный вред и понесенные директором расходы на адвокатов.
На этом этапе это "абсолютно проигрышное дело", погуляв по нескольким юридическим фирмам, попало к нам с 
a_supergirl.

Collapse )

Collapse )

Не верьте госслужащим, особенно если они - Ваши мужья

Будучи в браке, моя клиентка – владелица собственного бизнеса, приобрела элитную квартиру в новостройке. На момент заключения договора инвестирования ее паспорт весьма странным образом «потерялся», а квартиры у выбранного застройщика  дорожали каждую неделю, в силу чего супруги решили срочно оформлять квартиру на мужа (госслужащего, с соответствующей зарплатой).
Увы, семейная жизнь складывалась, но неуспешно.
И вот уже бывшие муж с женой начинают раздел имущества.
Тут и выяснилось, что элитная квартира жены уже давным-давно была уступлена мужем третьему лицу (его другу), и поэтому разделена быть не может. На договоре уступки прав, как положено, проставлено согласие застройщика.
Поскольку разрешение на строительство дома было получено до вступления в силу 214-ФЗ, положения этого закона об обязательной регистрации договора долевого участия и договора уступки в Росреестре к ситуации были не применимы.
Имелся Акт о полной оплате уступки и о передаче оригиналов правоустанавливающих документов.
Застройщик умывает руки: согласие супруги необходимо при продаже НЕДВИЖИМОСТИ , но поскольку квартира на момент уступки прав находилась в только что сданном доме, и право собственности на нее оформлено еще не было, квартира НЕДВИЖИМОСТЬЮ не являлась, и согласие супруги «презюмировалось».Подразумевалось, то есть.Такой вот досадный пробел в праве.

Бывшая супруга идет в Савеловский суд Москвы оспаривать уступку прав.

Collapse )

Collapse )

Collapse )

"Надежность" застройщика

Н

Несколько слов о «надежности застройщика». Как часто на этапе заключения договора и оплаты инвестиционного взноса за квартиру мы слышим: «Да что вы придираетесь к условиям договоры! Мы – это же МЫ! Тринадцать лет на рынке недвижимости! Сколько домов построено за это время! Вот Вы же и пришли нам, потому что мы – это МЫ!».

Открываем Интернет, читаем многочисленные сайты обманутых дольщиков. Списки «неблагонадежных» компаний – все крупнейшие застройщики Москвы и Подмосковья. Те самые, которые на рынке недвижимости со времен царя Гороха.

Collapse )

Договор участия в долевом строительстве: основные риски при заключении

Договор участия в долевом строительстве.
Какие риски может нести договор участия в долевом строительстве (ДДУ)? Ведь его условия детально регламентированы ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, имеющим превалирующую юридическую силу над любым договором?
Понятие ДДУ появилось в действующем законодательстве недавно. Фактически до начала 2005 года деятельность застройщиков по привлечению средств граждан в строительство весьма условно регламентировалась инвестиционным законодательством (Законом РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» от 26.06.1991 года № 1488-1, ФЗ «ОБ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, ОСУЩЕСТВЛЯЕМОЙ В ФОРМЕ КАПИТАЛЬНЫХ ВЛОЖЕНИЙ» от 25.02.1999 года № 39-ФЗ), которое правоотношения сторон по совместному участию в строительстве жилого дома с последующим получением гражданами квартир целиком связывало с заключенным между ними договором. То есть, буквально – какой договор, такие и условия. 
Гражданский кодекс вообще не содержал понятия «договор инвестирования» или «договор участия в строительстве». Судебная практика шла по пути применения к договорам инвестирования наиболее схожих по смыслу норм ГК – о строительном подряде, о простом товариществе, о предварительном договоре купли-продажи. Тогда же (опять-таки, с большой долей условности), Верховный суд РФ распространил на договоры инвестирования нормы Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 года № 2300-1.
Стоит отметить, что арбитром в решении любого спора гражданина с застройщиком, безусловно,  является суд. То есть в случае спора именно от позиции судей зависит, кто, кому и что должен. 
Парадоксально, но четкая судебная практика по применению ФЗ «Об участии в долевом строительстве» до сих пор не сформировалась. Это связано с тем, что судебные тяжбы возникают, как правило, уже по окончании строительства – а жилые дома, начатые строительством после 01.04.2005 года и на которые распространяет свое действие 214-ФЗ, либо еще строительством не окончены, либо окончены, но сравнительно недавно.
Поэтому среди судей и поныне очень распространена позиция, когда спор между сторонами решается на основе пунктов ДДУ, с весьма осторожной оглядкой на ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Следовательно, чем более четким и ясным будет Ваш ДДУ, тем меньше в случае судебного спора будет возможностей у застройщика  и суда «играть» его пунктами.
Поэтому основные группы рисков, на которые следует обратить внимание при заключении ДДУ, мало чем отличаются от тех же рисков при заключении когда-то договоров инвестирования. Их можно разделить на риски, связанные с просрочкой окончания строительства, и риски, связанные с некачественным строительством.
1. Сроки в ДДУ.
В первую очередь, нас интересуют срок ввода жилого дома в эксплуатацию и срок передачи квартиры по Акту приема-передачи. Обязанность включения в ДДУ срока ввода в эксплуатацию  ФЗ «Об участии в долевом строительстве» не содержит – понимание этой даты необходимо больше Вам, чтобы успешно ориентироваться в процессе строительства. А вот срок передачи квартиры по Акту приема-передачи должен быть четко определен: слова вроде «ориентировочно», «приблизительно», «предварительно» необходимо исключать.  
Важно обратить внимание на обязанности дольщика. Если в Вашем ДДУ есть обязанность подписывать дополнительные соглашения по изменению срока передачи квартиры, ее важно убрать. В противном случае в суде Ваш отказ в продлении застройщику такого срока может преподноситься как нарушение установленных ДДУ обязательств.
Если есть установленная ДДУ обязанность – должна быть предусмотрена и ответственность за ее нарушение.
Важно помнить, что, согласно п. 2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», в случае нарушения предусмотренных ДДУ сроков передачи участнику долевого строительства квартиры застройщик уплачивает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, которая сейчас равна 8,25 %.
Это – определенная гарантия Ваших финансовых интересов в случае затянувшегося строительства, не стоит ею пренебрегать.
2. Условия о качестве квартиры в ДДУ.
Старайтесь настоять на четкой формулировке пунктов о качестве квартиры. Квартира должна соответствовать всем общепринятым нормам, включая СНИП. Недопустимо указывать в ДДУ, что «свидетельством качества квартиры и ее соответствия СНИП является наличие Разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию». Как у нас принимаются в эксплуатацию дома? Вот именно.
Согласно п. 2 ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», в случае передачи Вам некачественной квартиры, Вы вправе настаивать на:
- безвозмездном устранении недостатков в разумный срок;
соразмерном уменьшения цены ДДУ;
возмещении своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству квартиры или не устранении выявленных недостатков в разумный срок Вы можете в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Однако Вы теряете все эти возможности в случае, если поставите свою подпись на Акте приема-передачи квартиры с пунктом об отсутствии каких-либо претензий в связи с исполнением ДДУ. Так что - будьте внимательны!
Есть еще третья группа рисков, которые связаны с возможным «недостроем», отказом застройщика от строительства жилого дома вследствие, например, банкротства. Но это уже более сложная категория дел, и регулировать ее условиями ДДУ не всегда получается - так как подчас некому предъявлять перспективный в финансовом плане иск. Здесь уже вступает в действие разветвленное законодательство РФ о банкротстве, а гражданские иски часто заявляются уже в рамках уголовного судопроизводства.

Новостройка: юридическая чистота квартиры

-

Что же такое юридическая чистота квартиры в новостройке? Как ее проверить самостоятельно? Этим вопросом озадачивается все большее количество потенциальных дольщиков.

Прежде всего, отметим, что понятие «юридическая чистота» в законодательстве не встречается, и носит больше разговорный, обывательский характер. Применительно к рассматриваемому вопросу его можно определить как сложившееся в результате правового анализа документов достоверное понимание законности самого строительства и того, что квартира действительно принадлежит тому юридическому (физическому) лицу, с которым Вы намереваетесь заключить договор.

Предположим, Вашим вниманием завладел яркий рекламный блок с красующейся   на нем многоэтажкой, свою роль сыграла и сравнительно невысокая цена. И вот Вы - в офисе Застройщика, и расторопный менеджер, сияя улыбкой, расписывает все прелести Вашей новой квартиры. Верить - или нет?  Очень не хочется пополнять ряды обманутых дольщиков.

Ведь вроде строительство стало более жестко регулироваться в последние годы.

С другой стороны – все мы живем в России и ни в чем заранее не уверенны.

Ниже приведен ряд советов, как можно самостоятельно определить, стоит ли связываться с Застройщиком (Агентом) или нет.

1. Проверяем Уставные документы Застройщика (Агента). Прежде всего, важно понять - кто перед Вами?

Попросите показать Вам Разрешение на строительство и посмотрите, кому оно выдано. Как правило, сама строительная организация, на которую оформлено Разрешение, не является непосредственным продавцом квартиры - для этого существует или отдел продаж, созданный как отдельная компания, или специально привлекаются агенты-риэлтеры.

Но ведь первоначальный владелец квартиры - это сам Застройщик!

Поэтому так важно убедиться в полномочиях того юридического лица, куда Вы обратились, действовать от имени Застройщика.

Хотя бывают и исключения, в некоторых строительных компаниях договоры долевого участия подписываются от имени самого Застройщика.

1.1. Вам повезло, и Вы пришли непосредственно к Застройщику.

Требуем для ознакомления: - Устав Застройщика; - Решение о назначении Генерального директора Застройщика;

- Свидетельство о внесении записи о Застройщике в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ);

- свежую выписку из ЕГРЮЛ.

Согласно п. 2 ст. 20 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, Застройщик обязан предоставлять копии данных документов любому обратившемуся лицу. Все, кроме выписки из ЕГРЮЛ – однако любая организация периодически получает в налоговой такую выписку, поэтому предоставить ее труда не составит.

Что же дает эта документация?

В Уставе, в разделе о Генеральном директоре, указывается перечень его полномочий. Как правило, он весьма широк. Нам нужно убедиться, что в Уставе нет никаких ограничений деятельности Генерального директора при подписании договоров долевого участия.

При этом ФИО самого директора в Уставе не указывается – кто же вправе подписывать договоры от имени Застройщика? Для понимания этого служит Решение о назначении Генерального директора, где директор представлен уже как конкретная личность.

Но такое Решение может быть весьма давним по времени принятия, и для проверки, что в компании не сменился еще добрый десяток директоров, служит свежая выписка из ЕГРЮЛ. Здесь, в графе о лицах, имеющих право без доверенности действовать от имени юридического лица, должны быть указаны те же ФИО, что и в Вашем договоре. Изменения в руководящем составе организаций обязательно регистрируются в ЕГРЮЛ и имеют силу для третьих лиц с момента такой регистрации.

Если договор подписывается по доверенности – доверенность выдается Генеральным директором, не должна истечь, и в ней должны быть четко предусмотрены полномочия на подписание договоров долевого участия.

1.2. Вы пришли к Агенту.

Требуем тот же комплект документов – но уже в отношении как Застройщика, так и Агента. Также просим предоставить договор, на основании которого Агент действует от имени Застройщика.

Полномочия Агента действовать от имени Застройщика наиболее часто оформляются:

- договором агентирования;

- соответствующей доверенностью.

В обоих этих документах в первую очередь смотрим на перечень полномочий (действительно ли Агент вправе реализовывать квартиры, подписывать от имени Застройщика ДДУ), на срок действия (он не должен истечь).

К договору агентирования иногда прилагается перечень квартир, который Агент вправе реализовывать от имени Застройщика. В этом перечне ОБЯЗАТЕЛЬНО должна быть Ваша квартира.

Итак, мы убедились, что перед нами полномочный представитель Застройщика. Что же дальше?

2. Проверяем Правоустанавливающие документы на квартиру.

К ним относятся:
2.1. Распоряжение Администрации о предоставлении земельного участка под строительство.

Здесь указываются наиболее общие условия, на которых Застройщику предоставляется земельный участок.

Нам важно обратить внимание на следующее:

- срок окончания строительства;

- должен ли Застройщик строить социальные объекты (школы, детские сады, торговые центры);

- есть ли еще застройщики (инвесторы) строительства и не выделяется ли им доля в квартирах строящегося жилого дома.

В чем же здесь наши риски?

Если Застройщик возводит объект с нарушением срока – он несет ответственность перед Администрацией. Бывает, что расчет за просрочку идет квартирами. Где гарантия, что Ваша квартира не отойдет Администрации в списке «штрафных»?

В случае строительства социальных объектов может затянуться ввод дома в эксплуатацию, оформление Вашего права собственности на квартиру. Ведь если дом построен, но при этом между Администрацией и Застройщиком возник спор по поводу строительства социальных объектов, Администрация вполне может применить административные рычаги давления и «придираться» к стройке очень долго: не давая команды на подписание разрешения на ввод дома в эксплуатацию, отказывая в подписании Акта реализации инвестиционного контракта (документа, с которого начинается процесс оформления права собственности на помещения в новостройке).

Если на горизонте появляется еще один застройщик (инвестор), претендующий на помещения в новостройке, крайне важно убедиться, что Ваша квартира абсолютно точно отходит Вашему Застройщику – как это сделать, мы расскажем чуть дальше.

Важно: если у Застройщика земельный участок в собственности, и он не арендует его у Администрации, указанное Распоряжение не оформляется (так как Администрация никакого отношения к участку не имеет).

2.2. Инвестиционный контракт.

Он заключается между Администрацией и Застройщиком, и содержит их взаимные обязательства в отношении строительства. По сути - это более детальное оформление условий, закрепленных в Распоряжении Администрации о предоставлении земельного участка, и нас здесь интересуют те же пункты.

Но есть в Инвестиционном контракте такое приложение, как Протокол распределения квартир. Он появляется, когда доля застройщика в общем объеме построенных в будущем помещений не равна 100 %. То есть, когда Застройщик будет делиться квартирами и нежилыми помещениями с Администрацией или иными застройщиками (инвесторами) строительства. Для нас этот документ очень важен, так как в нем ПОКВАРТИРНО распределены будущие жилые помещения, и нам очень важно найти квартиру с нашими строительными характеристиками (секция, этаж, тип, метраж) именно в доле нашего Застройщика.

Если мы не можем ее найти, у нас нет никаких гарантий, что Застройщик вообще вправе заключать договор в отношении этой квартиры.

Важно: если у застройщика земельный участок в собственности, и он не арендует его у Администрации, Инвестиционный контракт с Администрацией не оформляется.

2.3. Договор аренды земельного участка.

Оформляется между Земельным комитетом Администрации и Застройщиком.

Здесь нам важно видеть адрес строительства (он должен совпадать с адресом нашей новостройки), целевое использование земельного участка (под проектирование и строительство жилого дома), срок действия аренды (он не должен истечь).

Как правило, такие договоры заключаются на срок менее года, и не требуют государственной регистрации в Росреестре. По истечении срока действия их просто продлевают дополнительными соглашениями. Но если срок договора аренды более года, он обязательно должен иметь прямоугольный штамп Росреестра о прохождении государственной регистрации.

2.4. Разрешение на строительство.

Выдается Застройщику комитетом строительного надзора Администрации.

Здесь нам также важно увидеть адрес строительства, кому выдано Разрешение (в графе КОМУ: должен быть указан наш застройщик), срок действия разрешения (он не должен истечь).

2.5. Заключение госэспертизы по проекту строительства.

Помимо того, что оно вообще должно быть, в этом заключении для нас содержится весьма ценная информация – о согласованном проекте строительства. Как минимум, этажность Вашей квартиры не должна превышать согласованную этажность жилого дома.

Думается, комментарии здесь излишни.

Все изложенное – лишь часть кропотливого и трудоемкого процесса юридического анализа документации на квартиру в новостройке. Каждый этап проверки документов может вызвать целую «ветвь обсуждений», и обрасти новым объемом документации, при изучении которой важно вникнуть в каждую страницу. Ведь любая правовая неточность в оформлении каждого из этих документов может повлечь в дальнейшем признание договоров, передавших по цепочке квартиру Вам, недействительными. А согласно ст. 167 Гражданского кодекса РФ, недействительная сделка не влечет никаких юридических последствий.

Как известно, в соответствии со ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», договоры долевого участия подлежат обязательной государственной регистрации. Есть ли в этом случае необходимость столь тщательного юридического анализа? Думается, такой анализ необходим. В случае с государственной регистрацией договоров долевого участия мы имеем не больше гарантий, чем в случае с куплей-продажей квартир (такие договоры также регистрируются в Росреестре). От ошибок не застрахован никто, и в Росреестре экспертизу правоустанавливающих документов на жилой дом-новостройку проводят обычные люди, которые очень мало заинтересованы в выявлении тех или иных правовых рисков. В следующей статье мы коснемся моментов, на которые в первую очередь важно обратить внимание при заключении договора участия в долевом строительстве.

2.